近日，某实力房企成功竞得位于薛城老城一块老地，成交价近4.1亿元。

这块老地位于枣庄市薛城区枣庄西站北侧，也就是黄河西路南侧、新华街西侧、天山路东侧地块。还没弄清楚位置的可看附图。

之所以成为老地，是因为本地块空置时间长达8年。原为新华街棚改项目拆迁腾出建设用地，奈何薛城某城建公司资金紧张，薛城财政在发完公务员工资后所剩无几，使得该地块闲置至今。当年新华街拆迁创造了薛城的拆迁新速度，但同时也创造了薛城的回迁新记录（该棚改项目已于今年上半年回迁）。

言归正传，介绍一下该地块：

地块使用权面积107882平方米（约162亩），可分为南北两地块（地块A、地块B） 。地块A为住宅用地，地块B为商服用地。

建筑容积率不高于2，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%。平均每亩252.3万元，换算成楼面价为1893/平方米，本地谋略想说--太便宜了。不过该地块也有一定的不确定性，详细分析见文末。

地块位于薛城市政基础设施成熟区、南邻枣庄西站，并设有BRT停靠站，交通便利、东邻万达广场，银座商城，枣庄贵诚购物中心，毗邻财富大世界商业区，新华街B、C、D区60万平方米住宅区已投入使用，人口密度较大。

地块A为住宅开发用地，兼部分沿街商业。地块B为纯商业用地，原为薛城规划的临城老街项目，该项目每年都会列入枣庄对外招商推荐项目。

薛城区临城老街项目位于天山路以东，匡泉路以南，永兴路以北的新华街棚户区改造区域内，项目总占地50亩，建筑面积5万平方米，概算总投资2亿元。，规划风格为“民国风情街区”，区内所有房屋、灯饰、道路均体现民国街区风貌，打造成集商业、特色文化、休闲、餐饮于一体的城市历史主体商业街。在设计中，以传承古薛国城历史文脉、保留老薛城的民俗风情为理念，通过设计将老街的历史、空间建筑以及老街兴盛时期的活动重现，让人们回味从前，找到老临城的感觉。项目规划设计以原老三街的街名“干街”的“干”字之形，作为东西主要干道，与临城老火车站、抗战时期的水塔相呼应，沿道路两侧建设民国风格的“袁家堂子”、“老戏园子”、“染坊”、“怀济堂国药店”、“孟尝君祠”等过去业态的外貌，形成以临城老火车站为入口的红色文化旅游流线，孟尝君祠为入口的饮食文化旅游流线，以及以老戏园子为入口的民俗文化旅游流线，通过历史文化传承，打造成景致丰实、业态高端、集商业、特色文化、休闲、餐饮于一体的城市历史主体商业街。

但是该地块，评估价值为4.55亿，成交价为4.1亿，相当于打了9折。为何？本地谋略认为有两点原因，第一，地块位于薛城老城核心区，附近棚改项目较多，鲜有可供开发商参考的商业类开发项目，对该地块的开发价值有一定的影响，而且薛城房产开发主要集中在城南以及东部枣庄新城区域，所以该地块的房产开发有一定的不确定性。第二，地块开发住宅、商服的比例约为7:3.，商服类投资相对较大、不利于开发商的资金回流。不过该地块地价相对便宜，又处于薛城商业交通重点区域，潜力巨大。