中共枣庄市委

枣庄市人民政府

关于深化棚户区改造工作的意见

（2016年6月21日）

为加快全市棚户区改造工作，切实改善居民居住环境，根据国家、省有关文件精神，提出如下意见：

一、总体要求

（一）指导思想。以党的十八大和三中、四中、五中全会精神和上级有关文件为指导，紧抓棚户区改造政策机遇，积极适应新型城镇化发展需要，以改善群众住房条件为出发点，坚持政府主导、市场运作、科学规划、政策扶持的原则，全面加快棚改步伐，推动城市建设管理转型升级。

（二）改造范围和目标任务。改造范围为城市棚户区、危旧房，城边村、城中村以及建制镇。2016—2018年，全市改造城镇棚户区约5万户，积极推行政府购买服务，大幅提高货币化安置比重至50%以上。通过棚改，使我市居民居住条件明显改善，基础设施和公共服务设施进一步完善，城市功能和形象全面提升，有效促进全市经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

二、政策措施

（一）多渠道筹集资金

1.加大财政资金投入。认真做好中央、省级棚改奖补资金和中央预算内投资补助资金申请、使用和管理工作。同时，各区（市）、枣庄高新区、枣矿集团要设立棚改专项资金，用于亟需实施改造且难以通过市场化运作的棚改项目，以及棚户区改造项目向社会力量购买棚改服务、项目前期调研策划整合、项目启动过桥资金（纳入国家开发银行、农业发展银行棚改政策性贷款范围）、棚改居民选择货币化安置奖励资金等。

2.积极争取信贷支持。抓住国家实施棚改政策性信贷扶持机遇，按要求尽快策划整合和启动实施一批项目，用足用好国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款和其他金融产品，适时做好利用住房公积金贷款支持城市棚户区改造安置住房建设工作。

3.规范利用社会资金。完善社会资金参与棚改项目土地熟化工作机制，并做好与原有土地熟化方式的过渡衔接。各区（市）政府、枣庄高新区管委会、枣矿集团和市投融资平台可根据土地熟化成本、熟化周期及市场情况等，对参与土地熟化投资的社会资本给予一定比例投资报酬。各区（市）政府、枣庄高新区管委会、枣矿集团和市投融资平台要充分发挥各自优势，加强配合衔接，积极采用PPP(政府与社会资本合作)、股权融资等模式，吸引和鼓励社会资金参与棚改。

4.提高资金使用效率。加快实施土地出让收入分配核算，提高资金周转使用效率，降低资金使用成本。从棚户区改造项目中获得的土地出让收入，可优先用于棚改中的房屋征收货币化安置补偿、安置住房建设以及基础设施配套建设。各区（市）政府、枣庄高新区管委会、枣矿集团和市投融资平台要严格按照有关规定核算土地熟化成本。市财政、审计部门要加强对各类棚改资金的监督和审计，确保资金使用安全。

（二）提升开发建设平台实力水平

1.发挥国有企业的主体作用。鼓励支持有实力的国有房地产开发企业积极参加棚户区改造，成为棚改主导力量。鼓励支持国企通过股权收购、资产重组等办法接手半拉子、烂尾楼棚改项目，加快项目开发建设。

2.加强城建开发平台建设。支持各区（市）政府将国资局（办）、财政局、住建局下属的房地产开发企业重组整合成大型城建投资集团，成为房地产开发及基础设施建设的投资商和运营商。

（三）精减审批要件，优化审批程序

1.整合审批环节。将审批事项整合为立项、规划、土地、施工许可4个环节，实行并联审批。发展改革、规划、国土资源、住房城乡建设等牵头部门，实行“一个窗口”对外，统一受理、审查申报材料，出具审批意见。

2.精减审批要件。依法梳理审批要件，公布要件清单；前一审批环节的必备要件，后续环节不再重复提报、审核。推行容缺受理。审批部门对要件不齐全的，在提报单位做出限期完善的书面承诺后，可先行受理并出具初步审查意见，待要件齐全后正式出具审批文件。

3.推行区域化评审评估。将环境影响评价、地质灾害危险性评估、压覆重要矿产资源评估、水土保持方案评估、防汛灾害评估、地震安全性评价等区域无差别审批要件，由政府授权有关部门逐步通过政府购买服务方式提前完成整体评价，实现成果共享，把“单体评价”调整为“总体评价”。

4.下放管理权限。凡与棚改相关的审批权限，只要上级没有明确要求的，尽量下放到区（市）。改进房地产开发项目办理《建设工程规划许可证》程序。将人防和城管部门的审批事项调整到办理《建设工程规划许可证》之前的规划技术审查中，不作为规划审批的前置条件；在办理项目《施工许可证》时，除按规定减免的行政事业性收费、政府性基金和经营性收费以外，在保证农民工合法权益的前提下，建筑企业养老保障金和农民工工资保证金由各区（市）住房城乡建设部门按规定缓收、减收、免收；取消《房地产开发经营许可证》。棚改项目减免防空地下室易地建设费的，以区（市）、市两级棚改办认定后的建筑面积为准。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。

5.完善提前预审制度。对列入棚改计划的项目，实行提前预审制度，项目实施征收拆迁的同时，国土资源、规划、住建等部门，提前介入，进行用地预审、规划预审、开工预审和其他要件的预审工作，提高审批效率。对规模大、周期长的工程，可以分阶段实施审核和验收。

（四）依法推进征收安置

1.提高房屋征收效率。各区（市）政府、枣庄高新区管委会、枣矿集团为棚改房屋征收拆迁工作的实施主体，严格按照国家规定实施房屋征收拆迁，依法维护群众合法利益。对无正当理由拒不签订房屋征收补偿协议且具备法定强制执行条件的，房屋征收部门及时启动司法强制执行程序，报区(市)政府依法申请人民法院强制执行（枣矿集团项目由属地政府负责）。房屋征收部门要与人民法院加强工作衔接，规范相关工作程序和要件，依法实施房屋强制拆迁工作。

2.合理确定征收拆迁时序。对具备分期实施条件的棚改项目，应当按照整体规划、安置先行、分期实施的原则，在规划策划时单独划分安置地块，并先行实施安置地块内的房屋征收拆迁，启动居民安置用房建设，再结合实际情况推动其余地块内的房屋征收拆迁。

3.加快回迁安置。对往年实施的已竣工的棚改项目，符合入住标准、达到入住条件的，要坚持百姓利益第一位，本着先入住，再解决问题的原则加快回迁上房。对于停工或半停工的棚改半拉子工程，要坚持问题导向，逐一破解。各区（市）要因地制宜、一企一策，拿出切实解决办法，确保居民按期回迁。

（五）保障棚改建设用地

1.完善棚改建设用地供应机制。市国土资源局会同市有关部门及各区（市）政府，共同商定棚改用地年度供应计划，并根据该计划实行宗地供应预安排。棚改安置房用地在土地供应计划中单列，并优先供应。经房屋征收部门完成房屋征收的土地，国土资源部门实行“净地”出让，竞得者需按照房屋征收部门制定的安置方案进行安置。

2.促进土地集约节约利用。棚改应坚持土地集约节约利用原则，通过改变土地现状用途、优化用地布局、提高建设强度等方式，提高土地使用效率和城市综合承载能力。棚户区及周边范围内的零星低效用地，可根据项目实际情况一并纳入改造范围。改造后暂不具备供地条件的地块，可先行纳入政府储备，结合区域功能需求安排临时使用。面积小于25亩的地块，纳入公共绿地建设。

3.探索土地搭配出让模式。对收益性较差、市场化改造难度大的棚改项目，可采用“肥瘦搭配”或“新旧搭配”的方式，与旧城区内改造难度较小的项目或者新城区开发地块合理搭配、一并出让、同步实施。

因公用基础设施等原因占用棚改项目土地的，区（市）政府要建立补偿机制，合理补偿开发企业的投入成本，保障其合法权益。

（六）加快设施配套和综合功能完善

1.搞好基础设施配套建设。要积极争取和利用好中央预算内基础设施配套奖补资金，对棚改集中区，要提前或同步推进周边道路及公共交通、供水、供电、供气、供热、消防、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施建设。小区内部要按照规划要求配建商业、教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区服务等公共服务设施，配建水平必须与居住人口规模相适应。要发展便民利民服务，加快发展社区志愿服务。鼓励邮政、金融、电信等公用事业服务单位在社区设点服务。

2.明确安置房物业管理责任主体。各区（市）政府、枣庄高新区管委会对辖区棚改安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理负总责。棚改安置房竣工后，建设单位应及时与项目所在区（市）政府办理物业管理和相关配套用房移交手续，明确移交后的相关权利义务。各区（市）政府、枣庄高新区管委会应当尽快建立安置房管理服务专项资金，督促街道办事处组织成立小区管理委员会，切实加强安置房物业管理。

3.合理确定物业服务等级和收费标准。在充分考虑安置居民意愿和承受能力的基础上，合理确定安置房小区物业服务等级和收费标准。市政府有关部门和各区（市）政府、枣庄高新区管委会要切实履行监管职责，督促物业服务企业向安置居民提供与收费标准相对应的物业等级服务。

4.完善物业招标管理。鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，不将前期物业招投标备案证明作为办理《商品房预售许可证》的条件，在保证相关物业保修期内正常使用和维修的基础上，各区（市）、枣庄高新区物业管理部门可按照一定比例收取物业质量保修金，或鼓励购买相关责任保险的方式免交物业质量保修金。

（七）加快推进货币化安置

1.制定激励引导政策。货币化安置必须充分尊重棚户区居民的意愿，由棚户区居民自愿选择、自主决定安置方式，在充分尊重居民意愿的原则下，采取货币化安置和实物安置（产权调换）结合的方式安置棚改居民。各区（市）要做好前期论证、调查摸底、房源组织、协议签订、资金兑付、平台搭建等基础性工作，制定货币化安置政策，引导棚户区居民选择货币化安置。在制定国有土地上房屋征收补偿方案及集体土地上的城中村、城边村拆迁补偿方案阶段，要制定各项激励政策，将货币化安置作为首选安置方案。中央和省棚改补助资金可用于政府购买服务，也可直接奖励给选择货币化安置的棚户区居民。利用存量商品住房安置的市级财政给予每户安置房2万元的补贴，具体实施办法由市住建局会同市财政局联合制定。

2.建立安置房源信息平台。各区（市）政府、枣庄高新区管委会要分别建立安置房源动态信息数据库，搭建平台，及时发布区位、户型、配套设施状况、定向销售价格等房源信息，为棚改居民选购住房提供便利。对已签订货币化安置补偿协议的棚户区居民，发放定向购买商品住房凭证（简称“房票”），棚户区居民凭“房票”于期限内在平台或市场自由选择购买商品住房。政府与房地产开发企业或产权人凭“房票”和“购房合同”结算，抵扣棚户区居民安置补偿费用，购房款与安置补偿费用差额部分由政府、开发企业和棚户区居民按事前协议予以结算或支付。

（八）积极化解历史遗留问题

1.建立协调推进机制。市里建立协调推进机制，统筹处置棚改项目房产办证遗留问题。研究出台《枣庄市处理棚改项目房产办证遗留问题实施细则》，明确相关政策、解决措施、工作流程、时间节点、处理范围；按照“两先两后”（先证后责、先证后诉）的原则推进工作，按照“三应三尽”（应缴尽缴、应收尽收、应追尽追）的原则追缴税费，严守政策法规底线。

2.明确区（市）责任主体。以区（市）为责任主体，建立区（市）棚改项目房产办证遗留问题处置推进机制，依据相关法律法规要求提出具体处置意见，报市棚户区改造工作领导小组办公室审核，经市棚户区改造工作领导小组会议核准后，市相关职能部门要及时出具相关证明，完备手续。对不积极配合历史遗留问题处置整改的房地产开发企业和个人，要建立黑名单制度。

（九）清理收费事项，落实优惠政策

1.明确免征减征项目。棚改安置房面积免收城市基础设施配套费（含教育设施配套费）、人防地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金等行政事业性收费和政府性基金。施工图审查费、档案整理费、房产测绘费、规划技术服务费、环境检测费，可以低于国家、省、市规定标准的80%收取。供配电设施工程建设费参照保障房政策执行。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，对新建安置小区有线电视和供水、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，适当减免入网、管网增容等经营性收费。

2.落实税费优惠政策。严格落实棚户区改造项目税费减免优惠政策，清理搭车收费事项。逐步推行先审批后缴费，确需缴纳的费用可在竣工验收备案前交清，不得以未缴费为由拖延审批时间。

按照国家有关棚改安置住房税收优惠政策，进一步明确政策落实的具体标准和程序，完善涉企收费项目清单及常态化公示制度，坚决查处清单之外的收费行为。

3.规范收费减免申报和审核。各区（市）政府和市棚改办应认真做好棚改行政事业性收费和政府性基金减免申报审核工作，严格按照规定标准核定棚改项目应安置面积、实际建设安置面积，并对相关申报材料的完整性和真实性负责。对虚报面积、违规扩大减免额度的，要依法依规追究责任。

三、加强组织领导

（一）强化领导，整体推进。各区（市）政府是棚改工作的责任主体，负责本辖区内的棚户区改造工作，并对辖区内棚改工作负总责。各区（市）、枣庄高新区、枣矿集团主要负责人要亲自部署棚改工作，每个棚改项目都要成立专门指挥部，建立县级领导包靠机制，帮助解决棚改项目征收拆迁、手续办理、资金落实和部门间协调等具体事宜。要通过梳理项目、编制三年行动计划，实现棚改任务项目化、项目运作时限化，责任到人。市棚改办要建立周调度、月会议、双月督导工作制度，扎实推进全市棚改工作。

（二）强化监督，提高效能。市、区（市）棚改主管部门要进一步加大监管。发改、财政、国土资源、规划、住建、审计、人防、地震、消防等部门单位，要做好建设监管、过程审计，把握好关键节点，保证棚改项目运作规范、手续齐全。住建、审计等相关部门要会同党委、政府督查室组成专项督导组，每年至少开展两次专项督查，督查结果及时上报市委、市政府，并抓好相关整改。

（三）强化宣传，营造氛围。各级媒体要采取多种方式广泛宣传加快实施棚改的重要意义，主动发布和准确解读政策措施，让棚户区居民能及时了解棚改相关政策及棚改进度，做好解疑释惑工作，切实保障其知情权、参与权和监督权。

本意见自发布之日起实施。之前有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。各区（市）可根据各自实际情况，制定具体棚改政策规定。