枣政办字〔2016〕39号

枣庄市人民政府办公室

关于有序化解房地产库存促进房地产业

转型升级的实施意见

各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门单位，各大企业：

为有序化解房地产库存，促进房地产业转型升级，根据《山东省人民政府办公厅关于印发山东省房地产业转型升级实施方案的通知》（鲁政办字〔2015〕151号）等上级文件精神，经市政府同意，现提出以下实施意见：

一、鼓励合理购房消费

（一）落实购房贷款政策。首次购买普通住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付比例不低于20%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请购买普通住房的，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。地方法人银行及各区（市）财政资金、社保资金、住房公积金和住宅专项维修资金存储银行，对个人购买首套房申请贷款的，贷款利率原则上不高于基准利率，并根据实际适当下浮。鼓励其他商业银行参照地方法人银行执行。

（二）调整税收优惠。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。

（三）实施人才购房补贴。取得全日制本科学历3年以内，在我市购买新建商品住房并已缴纳契税的，补助购房款的1%，最高不超过1万元；取得全日制硕士学位学历3年以内，在我市购买新建商品住房并已缴纳契税的，补助购房款的2%，最高不超过2万元；取得全日制博士学位学历3年以内，在我市购买新建商品住房并已缴纳契税的，补助购房款的3%，最高不超过3万元。购房补助由房屋所在地受益财政补贴，每人限申领一次。

二、引导农民进城购房

（一）改善金融服务。各商业银行、住房公积金管理机构要积极开展农村居民个人住房贷款业务，开发土地承包经营权和农村宅基地使用权抵押贷款等金融产品，支持农民进城购房。对农民和外来人员进城购买首套商品住房，符合住房公积金贷款条件的，可向当地住房公积金管理机构申请将其商业银行个人贷款转为住房公积金个人贷款，或由住房公积金管理机构委托商业银行发放个人贷款，住房公积金管理机构给予利差补贴。

（二）用好用足“农民安家贷”政策。“农民安家贷”贷款首付款比例及利率按照现行个人住房贷款政策执行，首付款比例最低为20%，首付款比例达到30%及以上的客户，可按照0.9倍基准利率给予优惠。借款人可自主选择等额本息、等额本金等还款方式。针对农民收入的季节特点，借款人可采取按月、季度、半年或年度的还款频率（原则上不超过一个季度）。借款人可开通自动提前还款业务，实现灵活还款。办理过程中，对借款人不收取任何其他费用，提前归还按揭贷款的，免收违约金。农业银行要优化业务流程，严格落实限时办结制，原则上受理申请2个工作日内给予明确答复，5个工作日内放款。

（三）加大财政支持力度。鼓励进城农民、在编在岗的农村教师和镇卫生院医护人员购买商品住房，购买新建商品住房并已缴纳契税的，补助购房款的1%，最高不超过1万元；团购超过100套以上的，补助购房款的1.2%，最高不超过1.2万元。购房补助由房屋所在地受益财政补贴，每人限申领一次。同时符合人才购房补贴条件的，由购房人选择其一。

（四）放宽落户条件。凡在我市购买商品房的农村及外市人员，可根据本人意愿，为本人及其配偶、子女、父母办理户口迁移手续，享受城镇居民待遇。

（五）保障进城落户农民合法权益。农村居民在城镇购买商品住房的，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋所有权、土地承包经营权、集体资产收益分配权、林地经营权等权益受法律保护。

三、打通保障房和商品房通道

（一）提高棚户区改造货币化安置比重。各区（市）可采取政府收储、集体议价、公开竞价收储商品房及搭建商品房选购服务平台等方式，实现棚户区改造货币化安置。自货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人子女可自主选择在被征收区域或新购商品房所属区域的义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

（二）收储公共租赁住房房源。各级政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确需建设的，可收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。收购或配建公共租赁住房应以单套住房建筑面积60平方米以下的小户型为主，存量小户型住房数量较少的，单套住房建筑面积可适当放宽至90平方米。各区（市）可采用贴租、购买等方式，鼓励库存经济适用房用于公共租赁住房。

（三）扩大公共租赁住房保障范围。公共租赁住房除按上级规定对符合条件的保障对象进行安置外，还可作为各类受灾群众、移民搬迁以及各类棚户区改造、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。适当提高公共租赁住房补贴的保障标准，增强中低收入家庭租住租赁商品住房的支付能力。

（四）改善农村教师和医护人员工作生活条件。各区（市）可在农村中小学、镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用商品房，用于在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公共租赁住房标准执行。

四、发展房产租赁市场

（一）支持住房租赁。支持房地产开发企业租售并举，划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业，采取共有产权住房、先租后售等方式运营商品住房；鼓励房地产经纪机构开展住房租赁托管业务；引入基金或民间投资收储存量商品住房，作为租赁房源向市场租赁或向保障对象配租。

（二）鼓励以租待售。对房地产开发企业过以租代售的方式，进行新建商品房零首付销售的（指购买者在一定期限内按月支付房款和利息后取得房屋所有权），金融机构、住房公积金管理机构要给予必要的融资或长期租房贷款支持。

（三）加大支持力度。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房。鼓励商业综合体采取租金减免方式，引入符合政策要求的新型商业业态入驻经营，各区（市）可根据项目租用场地面积及年度租金减免额度，给予商业综合体产权单位一定数额补助。鼓励机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。

五、支持跨界地产发展

（一）发展新兴地产。转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展工业、物流、养老、旅游、文化、教育、体育等跨界地产，丰富地产品种。

（二）改造库存商品房。各区（市）可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房、闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业（轻加工研发型）地产、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，进一步消化商品房库存，促进新兴产业发展。支持创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍等，改善职工住房条件。

六、加大金融支持力度

（一）支持房地产开发项目贷款。市人民银行要牵头建立健全市场利率定价自律机制，各银行业金融机构要积极争取房地产开发贷款额度，提高贷款授信审批效率，及时发放贷款。市人民银行每年要对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计，各区（市）可根据统计情况，在现有财政专户的基础上，适当调整财政性存款比重。对资金存在暂时困难的在建开发项目，各银行业金融机构可采取特殊信贷政策，确保项目按期建成。对兼并重组的房地产开发企业和项目，各银行业金融机构要积极提供融资支持和服务。

（二）拓宽投资渠道。积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点，扩大开发企业和房产租赁经营企业融资规模；鼓励居民或企事业单位将闲置自有房产评估作价购买基金，获得一定收益。

七、优化审批审批

（一）规范审批程序。放开全市可研、环评、能评、水评、安评等各类中介服务市场，房地产开发企业可面向全国招标选择有资质的中介机构进行各项评估，各审批及立项机构对评估结果予以认可，不准进行搭车收费。建筑面积5万平方米及以上、涉及环境敏感区的房地产项目编制环境影响报告表，其他房地产项目填报环境影响登记表。鼓励社会力量投资兴办物业企业，鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目。

（二）调整缴费比例。房地产开发项目土地出让金首期付款按50%缴纳，剩余部分可在签订出让合同之日起1年内交清。土地竞买保证金原则上不低于起始价的20%。办理报建手续时，可缴纳基础设施配套费的50%，余款在办理商品房预售许可证前缴清。新建项目用于配套设施建设的地下室、地上储藏室、架空层以及建设项目附属设施等（非商业用途），不需要专业经营单位供水、供气、供热的，不计入基础设施配套费收费面积。建筑企业养老保障金可在办理商品房预售许可前缴50%，办理房地产开发项目竣工综合验收备案时全部缴清。在保证相关物业保修期内正常使用和维修的基础上，开发建设单位可按不超过50%的比例交纳物业质量保修金或通过购买相关责任保险的方式免交物业质量保修金。

（三）盘活烂尾项目。各区（市）认为条件成熟，具备复工条件的烂尾项目，其基础设施配套费、人防异地建设及社会保障费、农民工工资保证金等，可根据企业资金情况，签订分期缴纳协议或以可控房屋等资产抵押，并先行办理相关手续，为项目融资创造条件。待项目投资开始回收时，再按还款协议分期支付，分期支付的期限原则上不超过3年。相关部门不得以企业未缴清相关费用为由，拒绝办理审批手续或不予批准复工。支持房地产开发企业通过股权收购、资产重组等办法接手烂尾楼项目。

八、推进产业转型升级

（一）提升房地产开发企业实力

1.扶持骨干企业做大做强。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，以全省房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强等省级以上荣誉企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，鼓励和扶持有实力的企业通过兼并、重组等市场化方式组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。省内房地产开发、物业服务等企业，可在我市以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、并按规定在我市缴纳相关税费。

2.加强房地产信用体系建设。行业协会要充分发挥桥梁纽带作用，积极开展行业交流和人员培训，客观、公正开展信用评价工作，及时对房地产开发企业的经营行为、履约状况、社会公益、荣誉表彰等内容进行征集和登记，定期评定公示，并将结果通报给国土资源、规划、住建城乡建设、人民银行、银监、工商等相关部门。各有关部门应参照信用评价结果，对信用等级高的企业，可以视情况缓收、减收、免收有关保证金；对信用等级低的企业，应列入重点监控范围，采取失信惩戒措施。

（二）推进建筑产业化

1.规模化推进绿色建筑。自2016年起，所有新建城区均按绿色建筑集中示范区的要求进行规划、设计、施工、运行。城市规划区范围内新建建筑全面执行绿色建筑设计标准，并至少达到一星级，其中，由政府投资或以政府投资为主的公益性建筑应执行二星及以上星级标准。

2.引导住宅施工装配化。推广应用符合标准化设计、工厂加工、现场安装条件的非砌筑类型建筑部品，如建筑墙板、楼梯、叠合楼板等；率先推动标准化程度较高，与所在区域、楼层高度、结构体系基本无关的建筑构件，如内墙板、楼梯、楼板、窗台板、遮阳板等。力争到2020年，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

3.加大对部品企业的支持力度。对在我市建设住宅产业现代化生产基地的企业，给予工业用地最低价优惠，按规定免收各项行政性事业性收费和政府性基金，并可根据企业规模和生产技术先进程度，按照“一事一议”的原则，给予一次性补助。各级公安和交通运输部门对运输超大、超宽部品部件（预制混凝土及钢构件等）运载车辆，在物流运输方面给予支持。

（三）加强市场监管

1.完善建设条件意见书制度。各级国土资源、住房城乡建设部门负责本辖区域内建设条件意见书制度的实施与管理。国土资源部门在编制国有土地使用权出让、划拨方案前，应向住房城乡建设部门提供该宗土地的坐落、用途、面积等基本信息，并将住房城乡建设部门提供的建设条件意见书，作为土地使用权人履约土地出让合同或划拨决定书的附件。住房城乡建设部门应对开发项目的建设内容、实施单位、投资主体、建设周期、基础和公用设施配套及产权归属、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求，并负责在后期项目建设中监督落实。

2.严把房地产开发项目竣工综合验收备案关口。提升房地产开发项目的综合配套水平，加快完善住宅小区公共交通、基础教育、医疗卫生、环境卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活服务配套设施，并在规划和建设条件意见书中予以载明。

本意见自2016年6月6日起施行，有效期至2018年12月31日。

枣庄市人民政府办公室     

2016年6月6日