住宅性能认定制度介绍

商品住宅性能认定指按照国家发布的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会的对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，其中又细分了23项、380余条指标，能够对住宅做一个较为科学的、完整全面的同时又是公正的评价。住宅性能划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了先行国家标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了现行国家强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅依次划分为1A、2A、3A三个级别。1A是经济适用型住宅；2A是舒适型住宅；3A是高舒适度住宅。A级住宅应符合节约能源、资源，保护环境的可持续发展原则。得到性能认定标志的住宅则说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。”

国外有的国家将对住宅进行性能认定作为政府法律的一个部分，纳入市场运作。为推动我国住宅产业现代化进程，提高商品住宅的综合质量，我们国家也开展了这方面的工作。1999年8月国务院办公厅转发的文件（国办发［1999］72号），明确指出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。” 为建立和完善促进住宅产业化发展的各项制度，形成基本完善的住宅产业政策体系，在建设部发布的“建设事业‘十五’计划纲要”中，住宅性能认定体系作为住宅产业需要继续建设的五项体系之一。建设部在１９９９年开始了住宅性能认定工作，在试行的两年中逐步建立和完善了商品住宅性能认定管理办法和商品住宅性能认定的指标体系和评定方法，在全国部分省市中选取一些项目开展了试评，第一批通过性能认定的项目已通过建设部公告３３号向全社会公布。同时在部分省市建立了地方商品住宅性能认定委员会，将性能认定工作进一步展开，逐步建立全国性管理框架。
     开展性能认定工作首先是为了提高住宅品质和人民的居住质量。改革开放以来，大规模的住宅建设所取得的成就使得从总体上看，我们基本上告别了住房严重短缺时代，特别是实行新的城镇住房制度以后，住宅将逐渐成为新的消费热点，城镇居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量同时并重阶段，并逐渐呈现质量型的需求特征,对住宅的工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量提出了更高的要求。性能认定制度正是体现了这个要求。性能认定对住宅的功能品质、环境品质有了定性和定量的规定，把提高人民的居住水平落实到居住建筑每一条指标上。性能认定可以使住宅更好的满足人们现代居住生活行为及现代居住生理的要求，建筑更为安全，耐久，提高了室内、室外的物理和生理环境质量，同时要求建筑的建造成本和日常使用成本更加经济合理。性能认定还要求住宅能够满足人们的心理要求，使住宅成为人们能够成为舒适地起居、学习、休憩的场所，让每一个家庭都能有一个高质量的生活空间。

    其次，开展性能认定工作是为了完善住房市场供应体系促进房地产业健康发展。随着我国逐步建立社会主义市场经济体制和城镇住房新制度，根据“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知”（国发〔1998〕23号文）的精神，自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，以稳步推进城镇住房的商品化和社会化。这就要求房地产开发企业开发建设多样化的、不同风格的、不同档次的住宅，以满足不同收入的城镇居民，对住宅性能及其功能质量的不同的需求。性能认定将住宅划分为三级，可以使不同收入的消费者都可以买到有品质保证的放心房，开发企业也可以依此建设适应市场的档次不同的住宅。住宅的建设成本高、使用周期长，并且选用建筑材料和部品众多，生产建造过程也非常复杂。对于绝大多数消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识很难看出房屋品质的优劣好坏。开展住宅性能认定制度，可以由公正的第三方对房地产开发企业开发建设的商品住宅的性能进行评估、认定，可以充分维护住宅消费者的利益。对于住宅开发商来说，如果作到优质但是没有第三方来评价、认可，光靠开发公司自己的宣传很难取得取得消费者的信任。性能认定就是在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。因此，在我国建立商品住宅性能认定制度为建立和完善多层次城镇住房供应体系创造了条件，同时对保护消费者权益、规范房地产市场，统一标准，科学理性地建设商品住宅，促进房地产市场的健康发展将发挥重要的作用。
     第三，开展性能认定工作是为了促进住宅产业的现代化为加速推进住宅产业化，要建立和完善促进住宅产业化发展的各项制度，形成基本完善的住宅产业政策体系。商品住宅性能认定制度构筑了住宅产业政策的一个部分，这也是《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出的要“建立起住宅技术保障、住宅建筑、住宅部品、质量控制和性能认定等五大体系”工作中的一个重要体系。建立了性能认定体系，推行性能认定制度，也使我国与发达国家相比在住宅的技术政策上，弥补了不足、缩短了差距。推广性能认定，提高住宅的品质，可以优化住宅产业的每个环节。住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以商品住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸并辐射带动相关产业而形成的产业链，涉及住宅规划、设计、施工、维护管理及住宅部品的开发、生产、供应等多方面的系统工程。提高住宅的品质就需要提高住宅的规划设计水平，积极开发、推广新材料、新技术、新工艺、新设备，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系，实现住宅建设的标准化、工业化和集约化。因此推行性能认定制度可以推动我国住宅建设整体水平的提高，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。