如何打造国家康居示范工程

一、国家康居示范工程的实施目的和目标

　　（一）为了依靠科技进步，推进住宅产业现代化，住房和城乡建设部于1999年4月印发了《国家康居示范工程实施大纲》，在全国范围内实施国家康居示范工程。

　　国家康居示范工程是以住宅小区为载体，通过建设示范小区带动各地的住宅产业及相关产业的发展。因此，示范工程的建设应突出体现我国住宅现代化的发展方向，显示当代住宅业中的技术成果。

　　要求把建筑体系、部品体系中先进的成套技术加以集成，应用于示范工程中，以加速对传统住宅产业的改造更新；要求把工业化住宅建造方式和现代管理模式引入到示范工程中，让住宅的增长方式由粗放型向集约型转变；要求示范工程中大量开发、推广先进成熟的新材料、新设备、新工艺，解决住宅中的关键技术问题，以促进科技成果向现实生产力转化，实现住宅的更新换代。

　　（二）在国家康居示范工程中全面贯彻住房和城乡建设部等８部委提出的“关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见”，全面落实《国家康居示范工程实施大纲》所确定的工作内容。主要表现在３个方面：

１、加强基础技术和关键技术研究，建立住宅技术保障体系；

２、积极开发和推广新材料、新技术，完善住宅的建筑和部品体系；

３、健全管理制度，建立完善的质量控制体系。

（三）示范工程应该在新形势下努力完成“７个转向”：

　　１、住宅科研转向系统的创新研究和开发；２、住宅技术应转向成套技术的优化、集成、推广和应用；３、住宅部品应转向标准设计、系列化开发、集约化生产、商品化配套供应；４、住宅建造应转向工业化生产、装配化施工；５、住宅综合质量（从设计、施工、管理等）转向规范化的系统控制管理；６、住宅性能应转向指标化的科学认定；７、住宅物业管理应转向智能化的信息系统管理。

　　（四）国家康居示范工程实施中的“四大技术板块”和“五项技术目标”。

　　１、四个技术板块：（１）住宅技术；（２）住宅成套技术体系；（３）住宅部品体系；（４）住宅性能认定。

　　２、五项技术目标：（１）更合理的增加住宅功能；（２）更明显地改变居住环境；（３）更大幅度改善住宅装备；（４）更全面地提高住宅性能；（５）更有效地延长住宅寿命。

二、国家康居示范工程的申报程序

　　（一）康居示范工程由住房和城乡建设部统一指导和管理，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心负责全国康居示范工程的日常管理工作，以及技术指导、技术服务工作。

　　（二）各省、自治区、直辖市建委（建设厅）负责示范工程项目的选择确定、组织管理及协调工作。

　　（三）要求申报国家康居示范工程的房地产开发企业应符合《国家康居示范工程管理办法》中所规定的申报条件和要求。符合要求的开发企业要填写“国家康居示范工程申报表”（同时提交工程项目的“住宅产业技术可行性研究报告”和规划建筑设计方案）。经本省、自治区、直辖市建委（建设厅）批准同意后，报住房和城乡建设部住宅产业化促进中心。

　　（四）地方建设主管部门和住房和城乡建设部住宅产业化促进中心分别组织专家对申报项目进行初审、中期检查和终审。

　　三、国家康居示范工程的规模要求

　　（一）申报的示范工程应具备一定的规模。大中城市住宅小区用地规模不宜小于８公顷；小城市住宅小区用地规模不宜小于６公顷；小城镇住宅小区用地规模不宜小于３公顷。住宅小区的建设应符合统一规划、成片开发、综合配套的要求。

　　（二）各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应对申报示范工程的数量和质量进行严格把关。工程的定点应贯彻“少而精”和“择优”的原则。示范工程应在２年～３年内建设完成。

（三）大面积豪华高档住宅区不得申报示范工程。

四、国家康居示范工程的评估体系

　　１、申报国家康居示范工程，首先要编制技术可行性研究报告，侧重点应在技术方案的选择和论证，技术方案的先进性、经济性、合理性等。建设水平应高于当地同期住宅的建设水平，重要的区别就在于新的成套技术运用和技术创新上。

　　为了便于推广上述成套技术，我们还编制了“国家康居住宅示范工程成套技术量化评化指标”，使成套技术具有可操作性。示范工程把选用先进适用的成套技术作为重要的申报条件和考核标准。

２、申报国家康居示范工程的项目，还应根据《商品住宅性能认定管理办法》和《商品住宅性能评定办法和指标体系》实行住宅性能认定。房地产开发企业在申报国家康居示范工程时，应根据当地住宅市场需求，对拟建住宅按照不同性能等级（1Ａ、

2Ａ、3Ａ）进行申报。

　　３、示范工程项目的规划和建设设计方案依据《国家康居示范工程设计方案评审办法及要求》进行评审。

　　４、上述三项内容经评审通过后，报住房和城乡建设部批准列入国家康居示范工程项目实施计划。

五、设计创新与成套技术集成是国家康居示范工程的精髓

　　（一）坚持设计创新，打造换代住宅。

　　１、示范工程的建设标准，应适应所在地区社会经济发展水平，满足多层次、多类型和不同标准的市场需求，重点放在经济适用型的普通住宅。要通过设计整合成套技术，建造新型住宅，在市场上形成新的卖点，发挥其先导作用。

　　２、必须严格按照保证住宅全寿命周期质量原则进行设计。

　　３、设计应充分体现以人为本的设计思想，充分体现当今住宅设计领域中的最新理念，最新设计手法和最新技术手段，设计创新是示范工程建设中重要的指导原则。

　　４、康居示范工程的设计要突出强调均好性、多样性和协调性。

　　５、康居示范工程在实施过程中不断地强调设计理念上的创新，并取得了可喜的成果。这些新理念包括：“价值定位”设计理念、“新街坊”设计理念等。用新理念指导设计，在康居示范工程中涌现了一批设计优秀的上乘之作。如西安紫薇城市花园、深圳万科四季花城、浙江嘉兴金都景苑、上海爱建园、北京的龙泽苑、江苏昆山市的娄邑小区、无锡新世纪花园都受到消费者的好评。

　　创新是对现代居住生活的探索，国家康居示范工程试图通过理论和实践的结合，引导人们新的消费观念和生活模式。

　　（二）推广先进成熟的成套技术，在市场上形成新的亮点

　　１、国家康居示范工程建设以《国家康居住宅示范工程建设技术要点》为基础，一面抓技术集成，编制了成套技术量化评价指标；一方面抓部品的整合，编制了《国家康居示范工程部品与产品选用指南》。两者统一在以下７个方面：

　　（１）建筑与结构技术；（２）节能及新能源利用技术；（３）厨卫技术；（４）管线技术；（５）环境及其保障技术；（６）智能化技术；（７）施工建造技术。

２、随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的品质要求也越来越高，住宅的设计内容也随之复杂化。技术的纷杂和层出不穷，促使许多技术成为独立的专业。专业化的细分，反映出住宅“精细程度”的提高，这正是现代住宅设计突出的表现特征。与此同时，住宅设计的专业化又促进了住宅技术向集成方面发展。住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度。国家康居示范工程应该成为“精细设计”的典范。

　　３、康居示范工程中运用成套技术的同时，鼓励开发建设、设计研究单位在关键技术上有所突破。在技术的整合过程中，针对这些关键技术，去捕捉相关信息，寻求最先进、最可靠的解决方案，并使之系统化，系统化才是技术集成的内涵。只有综合的集成才能匹配，才能更有效地发挥各系统的优势。

４、住宅是各种建筑材料与部品的集合体。应用新型、先进、优质的住宅部品是促进住宅换代的主要环节。康居示范工程中要求采用国家指定单位认证和推荐的材料和产品，同时，十分强调技术配套。实际上技术不配套是造成住宅质量通病难以克服的主要原因之一。

国家康居示范工程始终遵循着以科技为先导的方针，努力打造中国住宅产业的品牌。随着国家康居示范工程建成验收数量的不断增加，其示范和辐射影响力也会与日俱增。我们相信今后会有更好的康居住宅出现在城镇和乡村，为2020年我国全面实现小康社会奠定扎实的基础。

文章来自建设部住宅产业化促进中心副总工程师  孙克放