为加强商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售资金的收存、支出、使用行为，科学有效的实施预售资金的监督管理，根据法规、政策的规定，结合我市实际，制定本细则。

      一、基本原则

      1、枣庄市城市规划区范围内国有土地上经批准预售的商品房预售资金的监督管理，适用本细则。滕州市的商品房预售资金监督管理，可参照本细则执行。

      2、本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房在竣工综合验收备案前出售，由买受人按商品房买卖合同约定支付的房价款（包括定金、按揭贷款和以自有资金的付款）。

本细则所称出卖人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。本细则所称买受人，是指购买预售商品房的单位或个人。

      3、枣庄市住房和城乡建设局是枣庄市商品房预售资金监督管理的主管部门，枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室（以下简称监管机构）负责商品房预售资金的监管工作。主要职责包括：

      （1）组织出卖人和商业银行签订并履行商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）；

      （2）负责对商品房预售资金的收存、支出和使用实施监督管理；

      （3）受理买受人对商品房预售资金收缴、使用中的违规行为的投诉，查处出卖人违规使用商品房预售资金的行为；

      （4）其它与商品房预售有关事项的监督。

      4、商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管。商品房预售资金监管，实行专款专户、专款专存、专款专用、全程全额监管的原则。

      5、出卖人申请办理商品房预售许可时，应提供拟预售项目的预售资金监管协议。

      二、预售资金监管协议的签订

      6、出卖人申请开立监管账户前，应选择一家商业银行作为预售资金监管银行（以下简称监管银行）。商品房预售项目由一家商业银行提供开发贷款或按揭的，该银行可优先作为监管银行；由两家或两家以上商业银行提供开发贷款或按揭的，由企业与有关银行协商确定监管银行。

      7、出卖人向监管机构申请开立监管账户，应提交以下资料：

      （1）枣庄市商品房预售资金监管账户开户申请书；

      （2）项目工程建设投资费用总计划表；

      （3）经备案的建设工程施工合同、监理合同等相关材料；

      8、监管机构审核通过后，出具商品房预售资金监管账户开户通知书，出卖人凭通知书到监管银行开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并与监管机构、监管银行签订统一格式的监管协议。监管机构在监管指令授权书上预留印章。

      9、出卖人设立监管账户，应以幢（组团）为基本单位。一个商品房预售许可原则上设立一个监管账户；同一出卖人有多个商品房预售项目的，应分别设立监管账户。分期开发建设的，可以设立一个预售资金监管账户，但应按照每个商品房预售许可证的申请范围分别列帐。

      10、商品房预售过程中，监管账户原则上不能更改。出卖人因特殊原因需变更监管账户的，应与原开户银行、监管机构就终止原监管协议达成协议，协议应明确将原监管账户的结余资金转入新监管账户，再与新开户银行及监管机构重新签订监管协议，同时告知买受人账户变更情况。办理变更手续期间，暂停办理商品房预售资金的收存、支出手续。

      三、预售资金的收存

      11、商品房预售资金监管实行公示制度。实行商品房预售资金监管的项目，出卖人应在领取商品房预售许可证之后，在开发项目售楼现场公示《枣庄市商品房预售资金监督管理实施细则》和本项目的预售资金收存银行名称、开户账号等相关内容。

      12、出卖人不得直接收存买受人交纳的预售资金，只能向买受人出具枣庄市商品房预售资金缴款通知单（以下简称缴款通知单），由买受人持缴款通知单将房款直接存入监管账户。申请购房按揭贷款的，如按揭银行为监管银行，可将发放的按揭贷款足额划入监管账户；其它银行（含住房公积金管理机构）办理按揭贷款的，买受人应按照商品房买卖合同及缴款通知单要求将按揭贷款足额存入监管账户。

      13、办理商品房买卖合同预售备案应提供缴款通知单（原件及复印件）和银行出具的收款凭据，由监管机构审核。未能提供或经审核不一致的，监管机构不予办理商品房买卖合同备案。商品房买卖合同备案后，缴款通知单应由出卖人交还买受人保存。

      14、商品房预售资金监管实行月报制度。实施商品房预售资金监管的出卖人，应在每月5日前将上月的商品房预售资金监管账户对账单和预售资金监管月报表报监管机构审核。

      15、出卖人和买受人达成退房协议并已办理相关退房手续的，出卖人可向监管机构提出退款申请。情况属实的，监管机构应在3个工作日内出具同意支出证明，监管银行应及时将房款拨付给出卖人。

      四、预售资金的使用

      16、预售资金只能用于支付本项目开发建设必需的建筑材料、设备、施工进度款、法定税费等费用。累计到账资金超出监管项目工程建设费用预算总额后，超出部分可以用于归还本项目的贷款或调作他用。项目工程建设费用由项目工程建设投资费用总计划表所列全额加20%不可预见费用组成。

      17、出卖人申请使用预售资金，应当向监管机构提出用款申请，并提交以下材料:

      （1）经相关施工单位、监理单位确认，由出卖人填报申请的工程项目建设费用支出表；

      （2）用于支付设计、监理、行政事业性收费、税金及归还项目银行贷款的，还须提供相关单位证明材料；

      （3）首次拨款后，每次申请预售资金拨付时须提交上一次申请用款事项的相关证明(上次未提供时)。

      监管机构审核符合条件的，应在3个工作日内出具商品房预售资金拨付通知书；不符合条件的，监管机构将不予核准用款申请。

      18、为保证出卖人正常开展业务，出卖人可以申请一定额度的资金，用作备用金，以支付经常性、小额开支，其额度不超过已收预收款的10%。需要补充备用金时，出卖人向监管机构申请并提供已发生的备用金用途证明。

      19、监管银行必须按照监管协议条款，凭监管机构核准的商品房预售资金拨付通知书拨付款项，不得擅自同意出卖人使用监管账户内的款项或转作他用。监管机构有权核查监管账户收支情况，监管银行应积极配合。

      20、监管机构应加强对建设工程项目的动态巡查，全面掌握工程情况，建好项目形象进度档案，做好对预售项目工程进度节点的监督：

      （1）基础完工，提交基础工程质量验收证明；

      （2）主体结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；

      （3）竣工验收，提交建设工程竣工验收备案表。

      工程无正当理由停工的，应调查停工原因，列入重点监管。

      五、预售资金监管的终止

      21、项目竣工合格达到交房条件后，出卖人应持以下材料向监管机构申请终止商品房预售资金监管：

      （1）终止监管申请书；

      （2）竣工综合验收备案的证明材料；

      （3）物业质量保修金交存证明或工程质量责任保险购买证明。

      监管机构对符合以上条件的，应当在3个工作日内发出终止监管通知书，终止对专用账户预售资金的监管。

      六、相关责任

      22、出卖人有下列行为的，监管机构责令其限期整改，情节严重的，暂停办理预售资金拨付和商品房买卖合同备案业务：

      （1）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;

      （2）未按规定使用商品房预售资金的；

      （3）以收取其他款项为名变相逃避监管的;

      （4）采取提供虚假资料等方式逃避监管的;

      （5）其它违反本实施细则的行为。

      23、监管银行有下列行为的，监管机构将暂停或终止其预售资金监管业务，监管银行应承担相关责任：

      （1）未按规定将预售资金存入监管账户的；

      （2）未按规定批准出卖人使用商品房预售资金的；

      （3）其它违反本实施细则规定或监管协议约定的行为。

      24、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助出卖人违规使用商品房预售资金，导致工程无法按时竣工交付，监管机构将其违规行为提报有关主管部门，依法追究相关责任人责任。

      25、监管机构工作人员因未能履行职责，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

      七、附则

      26、本实施细则下发之前已签订监管协议的开发项目，由原监管机构按照《房地产经营管理委托书》要求，与属地监管机构进行移交。

      27、本细则自下发之日起执行。